Dorf bleiben

Regionale Leitplanungen in NÖ

Leitplanungen sollen den Gemeinden ermöglichen, sich als Teil einer ganzen Region zu sehen und ihre Entwicklungsziele zu verschiedenen Themen auch überregional betrachtet auszuarbeiten und festzulegen. Keine Gemeinde lebt ja isoliert für sich allein.

Von den Leitplanungen abgeleitet entsteht dann das jeweilige Regionale Raumordnungsprogramm. (Die örtlichen Planungen sind im Örtlichen Raumordnungsprogramm festgehalten. Dies beinhaltet auch den Flächenwidmungsplan.)

Temporäre Bausperren – eine Möglichkeit für (Stadt-)Gemeinden Siedlungsdruck in geregelte Bahnen zu lenken

In vielen Gemeinden – v.a. rund um Ballungszentren und entlang von Hauptverkehrsachsen – ist boomende Wohnbautätigkeit zu beobachten. Bauträger und Spekulanten sind immer auf der Suche nach Grundstücken, um möglichst große und lukrative Projekte umsetzen zu können.

NÖ: am 22.Oktober 2020 wurde vom Landtag die Novellierung des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 beschlossen.

Für die Anliegen unserer BI Wichtiges daraus:

• Es muss nun jede Gemeinde sich bewusst damit auseinandersetzen, wo großvolumiger Wohnbau Platz finden kann. Ab einer Geschoßflächenzahl von „1“ muss im Flächenwidmungsplan eine spezielle Widmung ausgewiesen sein. Die Geschoßflächenzahl ergibt sich aus    

                               Summe aller zulässigen Geschoßflächen (durch)

                               Fläche des Bauplatzes

Nach dem NÖ-Raumordnungsgesetz wird nun auch die NÖ Bauordnung wieder einmal abgeändert 

Die Abänderung steht zur Bürgerbegutachtung bis 27.11.2020 bereit:

http://www.noe.gv.at/noe/Kontakt-Landesverwaltung/Noe_Bauordnung2014_Aenderung.html

Unter diesem Link finden Sie:

• Entwurf - Änderungen der NÖ Bauordnung 2014
• Erläuterungen NÖ Bauordnung – Änderungen
• Textgegenüberstellung NÖ Bauordnung – Änderungen (Neuerungen übersichtlich dargestellt)

Näheres zum Beschluss der Änderungen im Raumordnungsgesetz durch den NÖ Landtag:

Vernetzung von Anrainern zu überdimensionierten Wohnbauprojekten

Auch weiterhin gibt es im ganzen Bundesgebiet Menschen, die plötzlich mit überdimensionierten Wohnbauprojekten in ihrer Nachbarschaft konfrontiert sind. Wir haben bereits viele kennen gelernt. Ob von (gemeinnützigen) Baugenossenschaften oder Immobilienspekulanten errichtet: meist wird wenig Rücksicht auf das gewachsene Ortsbild oder die Anrainer genommen. Ungeregeltes Bauland wird von den BauträgerInnen bevorzugt. Gewinnoptimierung steht über allem. Baubehörden – v.a. in kleinen Gemeinden - sehen sich im Zwiespalt und sind nicht selten mit der Situation überfordert.

Landesverwaltungsgericht – öffentliche Verhandlung in Korneuburg (Bauprojekt „Gardenagründe“)

Am 27. Juni 2019 nahm ein Mitglied unserer BI als Zuhörer an dieser Verhandlung zum Bauprojekt auf den ehemaligen „Gardenagründen“ in Korneuburg teil.

Das geplante Bauprojekt umfasst ca. 100 Wohneinheiten in sehr dichter Bauweise samt Tiefgarage in einem Einfamilienhaus-Siedlungsgebiet. Die Geschäftsführer der Bauträger wechselten schon mehrmals über die Jahre. Bei den Abbrucharbeiten der alten Fabrik vor einigen Jahren kam es laut Anrainer zu schwerwiegenden Schäden an ihren Liegenschaften. Auf finanzielle Entschädigung warten die Betroffenen noch heute. Ein Schreiben  („Vereinbarung“) liegt vor, in dem die Bauwerber sich bereit erklären, einen Pauschalbetrag für die Schäden und einen pauschalierten Beitrag zu den Verfahrenskosten leisten zu wollen – jedoch nur, wenn die Anrainer  im Gegenzug sich verpflichten, laut genau aufgelisteter Vereinbarungen in jenem Schreiben, „keine wie auch immer gearteten Einwendungen und Rechtsmittel gegen das Bauvorhaben auf Basis der Vorstudie in baurechtlicher Hinsicht zu erheben“.

Die Verhandlung:

Im Frühjahr dieses Jahres starteten wir eine Umfrage bzgl. der Erfahrungen von Anrainern zu großvolumigen Wohnbauprojekten im Allgemeinen und mit den Bauwerbern im Speziellen.

Es kristallisieren sich mittlerweile drei interessante Aspekte heraus:

• Immer wieder werden in ersten Vorgesprächen von den Bauwerbern (Baugesellschaften u. -genossenschaften) die geplanten Bauprojekte der Bevölkerung und auch den jeweils Gemeindeverantwortlichen vorerst in deutlich geringerer Dimension vorgestellt. Gibt es dazu dann eine positive Resonanz aus der Gemeinde, findet man in den tatsächlichen Einreichunterlagen und Förderansuchen oft unerwartet bis um die Hälfte mehr an Wohneinheiten, als angekündigt. Somit natürlich auch ein größeres Bauwerk mit all seinen Folgeerscheinungen für die Anrainer und das Ortsbild.

Erkenntnisse /Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichtes (LVwG)

– auch zu Bauverfahren mit dem LVwG als III. Instanz – werden grundsätzlich im RIS (Rechtsinformationssystem des Bundes) veröffentlicht.

Diese Erkenntnisse können Parteien in einem Bauverfahren zu Großprojekten Gedankenanstöße und Formulierungshilfen für ihre Einwendungen liefern. Wir empfehlen daher - auch zu bestimmten Fragestellungen Eiwendungen betreffend - in derartigen Erkenntnissen Informationen zu suchen.

In eigener Sache: Informationen zum Bauprojekt der WAV in Kreuzstetten/Bäckergasse

Nun haben auch wir in Kreuzstetten die III. Instanz im Bauverfahren hinter uns. Aus diesem Anlass nochmals ein Überblick über die Geschehnisse der letzten 5 Jahre:

• Herbst 2012: In der Bäckergasse sollen zwei Grundstücke von einer Wohnbaugenossenschaft gekauft worden sein. Der damalige Bürgermeister spricht von einer Wohnhausanlage mit 16 Wohnungen und betreutem Wohnen. Die Nahwärmeleitung wird gleich vorab bis zur Grundstücksmitte des Projektes verlängert.
• Nov. 2012: in der Gemeinderats-Sitzung wird das Projekt vorgestellt. Geplant ist eine Wohnhausanlage mit nunmehr 29 Wohnungen. In der Präsentation wird insbesondere auf die Tiefgarage sowie auf Besucher- und Behindertenparkplätze vor der Wohnanlage auf dem Niveau der Bäckergasse hingewiesen. Eine Bauverhandlung für den 29.11.2012 wird angekündigt.
• Anrainerversammlung und Gründung der Bürgerinitiative „Dorf bleiben“; 300 Unterstützer sprechen sich gegen großvolumige Wohnbauten in unserem Dorf aus; Vernetzung mit anderen Bürgerinitiativen.
• 24. Jänner 2013: WAV (Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Waldviertel) kauft die beiden Grundstücke in der Bäckergasse um jeweils 110 €/m².
• 22.4.2014: erstes Bauansuchen; 1. Bauverhandlung am 23.7.2014 Verhandlungsdauer: mehr als 5 Stunden; ausführliche Einwendungen der Anrainer und Nachbarn; Kritikpunkte: fehlerhaftes Ortsbildgutachten, u.v.m. Beachtenswert: Die Besucher- und Behindertenparkplätze auf dem Niveau der Bäckergasse sind nicht mehr in den Planunterlagen enthalten. Stattdessen finden sich Schächte zur Tiefgaragenentlüftung an deren Stelle; Pro Wohneinheit ist nur ein Parkplatz vorgesehen – bei Einfamilienhäusern wurden bisher zwei Kfz-Stellplätze auf Eigengrund von der Baubehörde verlangt. Zahlreiche Verbesserungsaufträge des Bausachverständigen an den Planer.

Dieses Bauverfahren wird nicht weitergeführt

Wissenswertes rund um Bürgerbeteiligung bei der Erstellung eines neuen Örtlichen Entwicklungskonzeptes (Örtl. Raumordnungsprogramm) und zum Thema Siedlungsentwicklung

In vielen Gemeinden schmückt man sich mittlerweile mit Bürgerbeteiligung bei der Planung rund um Gemeindeentwicklungen. Dies ist wünschenswert und bringt bei ernst gemeinter Durchführung mehr Akzeptanz für Maßnahmen, die die Gemeindeverantwortlichen treffen müssen oder wollen. Oberstes Gebot dabei – laut Handbuch zur Bürgerbeteiligung der Abteilung für Raumordnung des Landes NÖ (http://www.raumordnung-noe.at/index.php?id=382): die Gemeinde­verantwortlichen müssen auch wirklich wollen, dass die Bürger mitreden.

Baubescheiden zu großvolumigen Wohnbauten geht oft ein langer Prozess der Planung, Begutachtungen, Beweissicherungen, Parteiengehören, etc. voran.

Im besten Fall werden Anrainer bereits in die Planung miteinbezogen. Dies geschieht allerdings sehr selten. Anrainer sehen die umfangreichen Pläne zu Großprojekten meist erst nach Kundmachung der Bauverhandlung  – und selbst diese ist nicht mehr zwingend nötig. Haben die Anrainer genug Energie (oder Geld) erheben sie Einwendungen innerhalb von ca. 3 Wochen. Wieder hat die Behörde lange Zeit (bis zu einem halben Jahr nach Vorliegen aller Beweise), sich mit den Einwendungen zu befassen.

Bei größeren Projekten im ländlichen Raum wird diese Arbeit manchmal an Gebietsbauämter weitergeleitet und Juristen werden beauftragt, den Bescheid vorzubereiten/end zu fertigen.

Anrainern bleibt dann wieder nur eine 2-Wochen-Frist, um den Bescheid zu bekämpfen.

Was geschah nach dem offenen Brief an die Landesregierung?

Vertreter unserer BI wurden wieder einmal eingeladen, sich mit Experten aus Raumplanung, Ortsbildwahrung und Wohnbauförderwesen an einen Tisch zu setzen und die aufgezeigten Vorgehensweisen rund um den großvolumigen Wohnbau im ländlichen Raum zu diskutieren.

Hier nun einige Inhalte und Aussagen der Gesprächsrunde in Kurzform:

•  Thema Raumordnung und Empfehlungen und Verordnungen des Landes dazu:

Erfahrungen mit Ortsbildgutachten (OBG) zu großvolumigen Wohnbauten

Ein Ortsbildgutachten muss von der Baubehörde in Auftrag gegeben werden, und nicht vom Bauwerber. Es dient der Behörde als Hilfe zur Beurteilung eines Bauprojektes auf seine Ortsbild- verträglichkeit. Ob diese gegeben ist, muss aber schlussendlich die Baubehörde schlüssig feststellen. Die Parteien bei Bauverfahren haben keine Parteienstellung bzgl. des Ortsbildes. Aber sie haben ein Recht darauf, dass ein Gutachten durch einen Amtssachverständigen erstellt wird. Dieser kann nur von einer Behörde beauftragt werden.

Aus der NÖ Bauordnung §56  - sogenannter Ortsbildparagraf - entnehmen wir:

Der NÖ-Gestaltungsbeirat

 als Grundvoraussetzung zur Erlangung von Fördermittel im großvolumigen Wohnbau ist ein Instrument des Landes, um über die Förderwürdigkeit großer Wohnbauprojekte bis 29 Wohneinheiten zu entscheiden. Größere Projekte brauchen ein Architektur- und Planungsaus- wahlverfahren. Begutachtet werden bei beiden u.a. architektonische, soziale, ökonomische, energietechnische und wirtschaftliche Aspekte. Eine durchaus sinnvolle Einrichtung, wenn man nicht im Beirat jene Architekten wiederfinden würde, die auch auf den Lohnlisten der diversen Wohnbaugesellschaften aufzufinden sind.