Neue Widmungsarten in NÖ

Geschoßflächenzahl und neue Widmungsarten in NÖ

Möglichkeit zur Regulation der Bebauungsdichte im ungeregelten Bauland (ohne Bebauungsplan)

Wie schon beschrieben bringt das aktuelle NÖ-Raumordnungsgesetz neue Arten der Baulandwidmung. Für unsere BI von Bedeutung sind vor allem die neuen Widmungen „Bauen Wohnen für nachhaltige Bebauung“ und „Bauen Kerngebiet für nachhaltige Bebauung“.

Definiert werden die neuen Widmungen über die Geschoßflächenzahl (GFZ).

Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Summe aller überirdischen Geschoße zu der gesamten Bauplatzfläche:

               GFZ = Summe aller überirdischen Geschoße : Fläche Bauplatz

Ein Geschoß muss die geforderte Mindestraumhöhe aufweisen (ca. 2,40 m je nach Nutzung des Gebäudes).

Ein oberirdisches Geschoß ist ein Geschoß, dessen äußere Begrenzungsflächen in Summe zu mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände nach Fertigstellung liegen. Nicht zu den oberirdischen Geschoßen zählen solche, in denen sich keine Wohnungen, Betriebseinheiten oder Teile von solchen befinden (z. B. nicht ausgebaute Dachräume, Triebwerksräume, Räume für haustechnische Anlagen). Das heißt, dass auch fallweise ein teilweise unter Geländeniveau liegendes Geschoß als überirdisches Geschoß gerechnet werden muss. Oder auch ein bewohnbares Dachgeschoß.

Es folgt: je dichter gebaut wird, je mehr Geschoße, Ausdehnung und Volumen ein Bauwerk hat, umso größer die Geschoßflächenzahl.

Ab einer Geschoßflächenzahl größer „1“ bei nun geplanten Projekten muss Bauland Wohnen in „Bauland Wohnen für nachhaltige Bebauung “ bzw. Kerngebiet in „Bauland Kerngebiet für nachhaltige Bebauung“ umgewidmet werden. Weiters muss im Flächenwidmungsplan die höchste zulässige GFZ angegeben werden. (Bsp: BWN – 1.2; BWK – 1.3)

Durch diese Notwendigkeit der Umwidmung wird erreicht, dass sich eine Gemeinde bewusst Gedanken machen muss, wo dichtere Bebauungsformen sinnvoll und verträglich sind.

Eine geplante Umwidmung muss öffentlich bekannt gemacht werden (Anschlagtafel, ev. andere Medien, wie z.B. Gemeindezeitung, etc.). Von der Umwidmung betroffene Anrainer müssen persönlich verständigt werden. Stellungnahmen können von jedem Gemeindebürger (innerhalb einer 6-wöchigen Frist ab Bekanntmachung) abgegeben werden. Diese Stellungnahmen können – müssen aber nicht – von der Gemeindeführung berücksichtigt werden. Ein Abgleich mit den Zielen im Örtlichen Entwicklungskonzept - falls vorhanden – empfiehlt sich.

Es gibt auch noch andere Möglichkeiten der Dichteregulation, wie z.B. die Begrenzung der Wohneinheiten auf einem Bauplatz. Doch hier können findige Siedlungsgenossenschaften/Bauwerber die Regulation umgehen, indem sie einen etwas größeren Bauplatz in mehrere kleinere aufteilen. In jedem Teilbereich darf dann die erlaubte Anzahl an Wohneinheiten errichten werden. Dies ist auch möglich im Bauland-Agrar (max. 4 WE). Es gibt schon Gemeinden/Städte, die nach derartigen Erfahrungen eine vorübergehende Bausperre beschlossen haben, um gezielter die Siedlungsentwicklung planen zu können (z.B. Mistelbach – ausgenommen Einfamilienhäuser).

Leitplanungen, Regionale Raumordnungsprogramme mit Empfehlungen zur Dichte und Örtliche Entwicklungskonzepte werden von Gemeindeverantwortlichen und Bauträgern oft ignoriert/“vergessen“. Auch wenn diese unter angeblicher „umfangreicher Bürgerbeteiligung“ zustande kamen und eine klare Aussage zur maßvollen Siedlungsentwicklung treffen.

„Maßvoll“ im Sinne von – notwendiger – Verdichtung bei Wahrung von Ortsbild und Lebensqualität. Es ist möglich!

Übrigens: Auch weiterhin nutzen immer wieder Betroffene unser Angebot des Wissensaustausches und der Vernetzung. Falls auch Sie sich Unterstützung wünschen, melden Sie sich einfach.

Gemeinsam schafft man mehr!