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Dorf bleiben

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Die BI "Dorf bleiben" stellt sich vor

Unsere unabhängige und überparteiliche Bürgerinitiative hat sich zur Aufgabe gemacht, auf die im ländlichen Raum derzeit beobachtbare boomende Bauaktivität von überdimensionierten und ortsunüblichen Wohnanlagen aufmerksam zu machen.
                                                                      
Auslöser dafür war ein geplantes Bauprojekt  in Nd.Kreuzstetten (NÖ, Weinviertel), das hier jede vorhandene Größenordnung sprengen würde (rot die geplante Verbauung im Vergleich zum örtlichen Friedhof, den angrenzenden Einfamilienhäusern und einem Tennisplatz).
Die  breite Unterstützung durch die Gemeindebürger gab den Ausschlag, sich näher mit der Problematik zu befassen. Es zeigte sich, dass die maßlose Bautätigkeit derartiger Wohnanlagen ein landesweites Problem ist und viele Bürger den Bauträgern und Behörden hilflos gegenüberstehen.
Unsere Anliegen und Ziele sind:
  • Vernetzung der vielen Betroffenen im ganzen Land
  • Informations- und Erfahrungsaustausch
  • Anlaufstelle für Hilfesuchende zum Thema
  • Sensibilisierung der politisch Verantwortlichen für diese neue Problematik im ländlichen Raum
  • gemeinsames Auftreten in der Forderung nach Lösungsansätzen  (siehe Homepage)
  • Transparenz in allen Belangen rund um Planung und Umsetzung von großen Bauprojekten
Für die Bürgerinitiative Dorf bleiben!
Elisabeth Perschl
Bundesland: 
Organisationsform: 
Bürgerinitiative

Kommentare

Beim Beitrag vom 15.7.2014 (Presseinformation - Eklat bei der Bauverhandlung) bin ich (Christine Kiesenhofer) als Ansprechperson genannt. Deshalb die Information auch auf dieser Website: ich bin im Frühling 2017 aus der Bürgerinitiative ausgetreten, ich halte die in diesem Jahr gesetzten Aktionen nicht für sinnvoll. Ich distanziere mich von den Beschuldigungen der Gemeindeverantwortlichen und den Forderungen an die Gemeinde. Die Auseinandersetzung ist beendet, es gibt einen Sieger - dies ist zu akzeptieren. Mein Anliegen ist in die Zukunft gerichtet: ein gutes Miteinander im Sinne der Bevölkerung und der Bewohner der Bäckergasse. Näheres dazu hier: https://kreuzstettenaktuell.com/2017/06/08/bauvorhaben-der-wav-in-der-ba...

Neuigkeiten

Bürgerrechte vs. Kosten, die durch ein Bauverfahren zu einem großen Wohnbauprojekt entstehen

 

In kleinen Gemeinden, wo jeder jeden kennt, erfordert es Mut, komplexe Vorgänge offen kritisch zu hinterfragen oder gar Rechtsmittel zu nutzen, v.a. wenn dabei Gemeindeverantwortliche involviert sind. Oft wird von diesen ohne sorgfältige Recherche öffentlich angeprangert, werden sorglos Halbwahrheiten in Umlauf gebracht und öffentliche Positionen für einseitige Meinungsbildung genutzt. In unserer Gemeinde wurden zuletzt öffentlich jene Bürger, die ihre Bürgerrechte in einem Bauverfahren zu einem überdimensionierten Wohnbauprojekt genutzt haben, für die Kosten verantwortlich gemacht, die der Behörde, und somit der Gemeinde im Laufe des Verfahrens angeblich entstanden sind.

Erkenntnisse /Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichtes (LVwG)

– auch zu Bauverfahren mit dem LVwG als III. Instanz – werden grundsätzlich im RIS (Rechtsinformationssystem des Bundes) veröffentlicht.

 

Diese Erkenntnisse können Parteien in einem Bauverfahren zu Großprojekten Gedankenanstöße und Formulierungshilfen für ihre Einwendungen liefern. Wir empfehlen daher - auch zu bestimmten Fragestellungen Eiwendungen betreffend - in derartigen Erkenntnissen Informationen zu suchen.

Umfrage unter betroffenen Nachbarn: Welche Wohnbauträger pflegen von Anfang an eine wertschätzende Nachbarschaft.

Breits viele Menschen sehen sich mit einem großvolumigen Wohnbauprojekt in ihrer Nachbarschaft konfrontiert. Nicht selten ist dies mit sehr negativen Erfahrungen verbunden, was die Kommunikation mit den jeweiligen Bauträgern betrifft. Egal, ob (gemeinnützige) Genossenschaft oder privater Bauträger – nicht immer sind sie bereit, sich an die landläufigen Regeln einer wertschätzenden Nachbarschaft zu halten. Während es am Land noch üblich ist, bei jedem kleinsten Schuppen bereits in der Planung die Nachbarn persönlich zu informieren und das Einvernehmen zu suchen, fühlen sich große Bauträger berechtigt, die Nachbarn vor vollendete Tatsachen zu stellen, und dies oft auch noch völlig kurzfristig.

Wir wollen nun im größeren Umfang Erfahrungen von Betroffenen sammeln. Durch konkrete Fragestellungen soll ein Ranking der Bauträger und Genossenschaften erarbeitet werden bzgl. ihres Vorgehens bei der Umsetzung ihrer Projektpläne – von der Planung an bis hin zur und nach der Fertigstellung. Mit welchen Bauträgern erlebt man eine wertschätzende Nachbarschaft und funktioniert Kommunikation und ein Interessensausgleich? Diese Informationen sind auch für Gemeinden als Auftraggeber wertvoll.

In eigener Sache: Informationen zum Bauprojekt der WAV in Kreuzstetten/Bäckergasse

Nun haben auch wir in Kreuzstetten die III. Instanz im Bauverfahren hinter uns. Aus diesem Anlass nochmals ein Überblick über die Geschehnisse der letzten 5 Jahre:

  • Herbst 2012: In der Bäckergasse sollen zwei Grundstücke von einer Wohnbaugenossenschaft gekauft worden sein. Der damalige Bürgermeister spricht von einer Wohnhausanlage mit 16 Wohnungen und betreutem Wohnen. Die Nahwärmeleitung wird gleich vorab bis zur Grundstücksmitte des Projektes verlängert.
  • Nov. 2012: in der Gemeinderats-Sitzung wird das Projekt vorgestellt. Geplant ist eine Wohnhausanlage mit nunmehr 29 Wohnungen. In der Präsentation wird insbesondere auf die Tiefgarage sowie auf Besucher- und Behindertenparkplätze vor der Wohnanlage auf dem Niveau der Bäckergasse hingewiesen. Eine Bauverhandlung für den 29.11.2012 wird angekündigt.
  • Anrainerversammlung und Gründung der Bürgerinitiative „Dorf bleiben“; 300 Unterstützer sprechen sich gegen großvolumige Wohnbauten in unserem Dorf aus; Vernetzung mit anderen Bürgerinitiativen.
  • 24. Jänner 2013: WAV (Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Waldviertel) kauft die beiden Grundstücke in der Bäckergasse um jeweils 110 €/m².
  • 22.4.2014: erstes Bauansuchen; 1. Bauverhandlung am 23.7.2014 Verhandlungsdauer: mehr als 5 Stunden; ausführliche Einwendungen der Anrainer und Nachbarn; Kritikpunkte: fehlerhaftes Ortsbildgutachten, u.v.m. Beachtenswert: Die Besucher- und Behindertenparkplätze auf dem Niveau der Bäckergasse sind nicht mehr in den Planunterlagen enthalten. Stattdessen finden sich Schächte zur Tiefgaragenentlüftung an deren Stelle; Pro Wohneinheit ist nur ein Parkplatz vorgesehen – bei Einfamilienhäusern wurden bisher zwei Kfz-Stellplätze auf Eigengrund von der Baubehörde verlangt. Zahlreiche Verbesserungsaufträge des Bausachverständigen an den Planer.

Dieses Bauverfahren wird nicht weitergeführt

Der Instanzenweg im Bauverfahren bei großvolumigen Wohnbau (in NÖ)

In der ersten Instanz hat man als Nachbar eines Bauprojektes die Möglichkeit, Einwendungen zu machen. Dazu ist es sinnvoll, die Pläne genau einzusehen. Am besten ist es, jedes Dokument und jeden Plan im Bauakt zu fotografieren. Bei Plänen empfiehlt es sich, sowohl ein Übersichtsfoto wie auch Teilaufnahmen (z.B. in 4 Teilen) zu machen, da so Details besser begutachtet werden können. Eingangsstempel und Erstellungsdatum sowie Unterfertigungen sind wichtig, zu dokumentieren. Wir haben schon Gutachten ohne Unterfertigung des Erstellers gesehen.

Das Erstellen einer Liste aller im Bauakt aufscheinenden Schriftstücke und Pläne ist vorteilhaft. Digital zur Verfügung stehende Unterlagen (Gutachten, Pläne, …) dürfen ebenso angefordert werden.

Wissenswertes rund um Bürgerbeteiligung bei der Erstellung eines neuen Örtlichen Entwicklungskonzeptes (Örtl. Raumordnungsprogramm) und zum Thema Siedlungsentwicklung

In vielen Gemeinden schmückt man sich mittlerweile mit Bürgerbeteiligung bei der Planung rund um Gemeindeentwicklungen. Dies ist wünschenswert und bringt bei ernst gemeinter Durchführung mehr Akzeptanz für Maßnahmen, die die Gemeindeverantwortlichen treffen müssen oder wollen. Oberstes Gebot dabei – laut Handbuch zur Bürgerbeteiligung der Abteilung für Raumordnung des Landes NÖ (http://www.raumordnung-noe.at/index.php?id=382): die Gemeinde­verantwortlichen müssen auch wirklich wollen, dass die Bürger mitreden.

Die Verantwortlichen der Gemeinden verlassen sich in ihrer Entscheidungsfindung zu  komplexen, großvolumigen Bauvorhaben auf Grund von Überforderung meist zur Gänze auf die Expertise von Sachverständigen.

Jedoch sind sogar Experten des Landes NÖ unserer Meinung, dass jedes Gutachten durch die Fragestellung oder auch durch Fehlen dieser lenkbar ist (siehe Beitrag von 8/16)

Baubescheiden zu großvolumigen Wohnbauten geht oft ein langer Prozess der Planung, Begutachtungen, Beweissicherungen, Parteiengehören, etc. voran.

Im besten Fall werden Anrainer bereits in die Planung miteinbezogen. Dies geschieht allerdings sehr selten. Anrainer sehen die umfangreichen Pläne zu Großprojekten meist erst nach Kundmachung der Bauverhandlung  – und selbst diese ist nicht mehr zwingend nötig. Haben die Anrainer genug Energie (oder Geld) erheben sie Einwendungen innerhalb von ca. 3 Wochen. Wieder hat die Behörde lange Zeit (bis zu einem halben Jahr nach Vorliegen aller Beweise), sich mit den Einwendungen zu befassen.

Bei größeren Projekten im ländlichen Raum wird diese Arbeit manchmal an Gebietsbauämter weitergeleitet und Juristen werden beauftragt, den Bescheid vorzubereiten/end zu fertigen.

Anrainern bleibt dann wieder nur eine 2-Wochen-Frist, um den Bescheid zu bekämpfen.

Kurz vor Weihnachten erlauben wir uns einen Blick auf weniger Faktisches oder Objektives im Zusammenhang mit dem derzeitigen Bauboom von überdimensionierten Wohnanlagen im ländlichen Raum.

Was geschah nach dem offenen Brief an die Landesregierung?

 

Vertreter unserer BI wurden wieder einmal eingeladen, sich mit Experten aus Raumplanung, Ortsbildwahrung und Wohnbauförderwesen an einen Tisch zu setzen und die aufgezeigten Vorgehensweisen rund um den großvolumigen Wohnbau im ländlichen Raum zu diskutieren.

Hier nun einige Inhalte und Aussagen der Gesprächsrunde in Kurzform:

  •  Thema Raumordnung und Empfehlungen und Verordnungen des Landes dazu:

 

Betrifft:     Ortsbildwahrung vs. überdimensionierter Wohnanlagenbau im ländlichen Raum

 

 

Sehr geehrter Hr. Landeshauptmann!

Sehr geehrte Fr. Mag. Mikl-Leitner!                                                                                                                    Juni  2016

 

Ermutigt durch das letzte „GESTALTE(N)“-Heft, dem ich immer wieder entnehme, dass Ihnen Ortsbildwahrung und Dorfentwicklung wichtige Anliegen sind, wende ich mich wieder einmal an Sie und gebe auch nach vier Jahren des Engagements zum Thema  die Hoffnung nicht auf, doch einmal bis zu Ihnen vorzudringen.

Ich habe mit großer Freude gelesen, dass Sie bei der Verleihung der „Goldenen Kelle“ ein wichtiges Zitat des Prof. DI Franz Fehringer wieder ins Bewusstsein riefen:

„Niemand baut für sich allein. Jeder baut die Welt des Anderen mit!“

Erfahrungen mit Ortsbildgutachten (OBG) zu großvolumigen Wohnbauten

                          

Ein Ortsbildgutachten muss von der Baubehörde in Auftrag gegeben werden, und nicht vom Bauwerber. Es dient der Behörde als Hilfe zur Beurteilung eines Bauprojektes auf seine Ortsbild- verträglichkeit. Ob diese gegeben ist, muss aber schlussendlich die Baubehörde schlüssig feststellen. Die Parteien bei Bauverfahren haben keine Parteienstellung bzgl. des Ortsbildes. Aber sie haben ein Recht darauf, dass ein Gutachten durch einen Amtssachverständigen erstellt wird. Dieser kann nur von einer Behörde beauftragt werden.

Aus der NÖ Bauordnung §56  - sogenannter Ortsbildparagraf - entnehmen wir:

Die mündliche Bauverhandlung als Nachbar von großvolumigen Wohnbauprojekten

Am 2.5. fand die 2.Bauverhandlung zum überdimensionierten Wohnbauprojekt der WAV in Kreuzstetten statt. Vom neuen Bürgermeister (= Baubehörde) wurde der Bauakt auf Grund der schwierigen Vorgeschichte ans Gebietsbauamt  abgegeben. In Kreuzstetten wurde die Verhandlung vom Sachverständigen und von der Baubehörde fair geführt. Trotz mittlerweile dritter Einreichung des Bauvorhabens konnten Widersprüche und Unregelmäßigkeiten bzgl. der NÖ Bauordnung und sonstiger Verordnungen  aufgezeigt werden.

Was gibt es bei einer derartigen mündlichen Bauverhandlung zu beachten:

Der NÖ-Gestaltungsbeirat

 als Grundvoraussetzung zur Erlangung von Fördermittel im großvolumigen Wohnbau ist ein Instrument des Landes, um über die Förderwürdigkeit großer Wohnbauprojekte bis 29 Wohneinheiten zu entscheiden. Größere Projekte brauchen ein Architektur- und Planungsaus- wahlverfahren. Begutachtet werden bei beiden u.a. architektonische, soziale, ökonomische, energietechnische und wirtschaftliche Aspekte. Eine durchaus sinnvolle Einrichtung, wenn man nicht im Beirat jene Architekten wiederfinden würde, die auch auf den Lohnlisten der diversen Wohnbaugesellschaften aufzufinden sind.

Vorweg sei klar festgestellt, dass es auch viele sehr gelungene Projekte im großvolumigen Wohnbau gibt

 Wohnanlagen, die architektonisch, ortsbildbezogen und sozial verträglich sind, da Bürgerbeteiligung oder zumindest eine gelungene Kommunikation zwischen Wohnbauträger, Baubehörde und Anrainer stattgefunden hat.                                                                

Unsere Anmerkungen leiten sich aus den Erfahrungen jener Menschen ab, die leider nicht das Glück hatten, auf derart positive Erlebnisse mit Wohnbauträgern zurückblicken zu können.                                                                                                                                                     

Was also Anrainer von geplanten überdimensionierten Wohnanlagen beachten sollten:

„Niemand baut für sich alleine, jeder baut die Welt der Anderen mit!“

 ein Zitat von Prof. DI Franz Fehringer (geb. 1928)

Anfang Juli traf ein Mitglied unserer BI auf einen der wohl wichtigsten Impulsgeber und Urväter der Niederösterreichischen Dorferneuerung:  Prof. DI Franz Fehringer. Ihm und seinen verstorbenen Freund und Partner – Prof. DI Herbert Prader – ist es u.a. zu verdanken, dass  heute selbstverständliche Gedanken der Stadt- und Dorferneuerung auch in den gesetzlichen Vorgaben des Landes NÖ Berücksichtigung gefunden haben.

In seinem Büro in Döbling, wo er noch sehr aktiv und voller Kreativität wirkt, gab er einen hochinteressanten Überblick über sein Schaffen der letzten Jahrzehnte.

http://www.architektenlexikon.at/de/1423.htm

Die Vernetzung der BI „Dorf bleiben!“ reicht mittlerweile schon bis nach Vorarlberg.

 Das von uns thematisierte Problem der überdimensionierten Wohnanlagen im ländlichen Raum scheint in Österreich viele Menschen zu berühren.

Auch das „Ländle“, dass eigentlich für seine preisgekrönte, beispielhafte Baukultur bekannt ist, weist mit der Alpenländischen Heimstätte eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft auf, die überdimensionierte Wohnanlagen  präferiert – wie immer in solchen Fällen - aus wirtschaftlichen Gründen.

Der Auslöser unserer BI   (das überdimensionierte Wohnanlagenprojekt der Waldviertler  Siedlungs- genossenschaft  in einer kleinen Sackgasse)   ging – KURZ – in die zweite Runde.

Noch vor der NÖ-Gemeinderatswahl am 25. Jänner wurde ein Bauverfahren eröffnet und eine Bauverhandlung für den 12. Februar ausgeschrieben. Ob es sich nun um die Fortführung der abgebrochenen Verhandlung vom letzten Sommer, oder um ein völlig neues Projekt handelte, war den unvollständigen Unterlagen nicht zu entnehmen.

Vor Gemeinderatswahlen (NÖ) wird die Aufmerksamkeit der Bürger auf das dörfliche und politische Geschehen gelenkt. Somit werden auch die Anliegen einzelner überparteilicher Gruppierungen deutlicher wahrgenommen.

Deren Eínsatz für die Sache und für das Wohl der Allgemeinheit wird immer mehr geschätzt und es reift die Erkenntnis, dass auch normale Bürger aktiv mitbestimmen und in den Lauf der Geschehnisse eingreifen können. Ein positiver Effekt und ein Gewinn für die Demokratie.

Auf Grundlage der, Leitplanung Nordraum Wien die in den letzten Jahren von Experten erarbeitet wurde

 (https://sites.google.com/site/nordraumwien/downloads)

wurde ein „Regionales Raumordnungsprogramm Wien Umland Nord“ erstellt, das derzeit zur Bürgerbegutachtung aufliegt

 (http://www.noe.gv.at/Politik-Verwaltung/Landesverwaltung/Derzeit-aktuelle-Buergerbegutachtungen/-2014-12-12_BG_ROProgrammWienUmlandNO.html).

Auch das Niederösterreichische Raumordnungsgesetz soll demnächst abgeändert werden. Wie auch bei der Änderung der NÖ Bauordnung (voraussichtlich ab Frühjahr 2015) ist deutlich der Einfluss großer Wohnbau-Gesellschaften spürbar.

(http://www.noe.gv.at/Politik-Verwaltung/Landesverwaltung/Buergerbegutachtung)

Am 22.9.2014 fand im Büro von Landesrat Stephan Pernkopf ein informelles Gespräch zwischen VertreterInnen vernetzter Bürgerinitiativen und Beamten der NÖ Landesregierung zum Thema „überdimensionierte Wohnanlagen“ statt.

 

Seitens dem Amt der NÖ Landesregierung waren Herr DI Maier vom Büro LR Pernkopf, Baudir. DI Morwitzer, Herr Mag. Kirbes vom Bürgerbüro Landhaus St. Pölten, Frau DI Eichlinger von der Abteilung Baudirektion-Ortsbildpflege, Herr    Dr. Kienastberger von der Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht sowie Herr Stocker von der NÖ Wohnbauförderung.

PRESSE-INFORMATION

Eklat bei Bauverhandlung!

Bürgermeister von Anrainern wegen Befangenheit als Baubehörde abgelehnt

Zu einem Eklat kam es bei einer Bauverhandlung in Niederkreuzstetten am 23. Juli. Die Bau- und Siedlungsgenossenschaft „ Waldviertel“ möchte in einer Einfamilienhaus Wohngegend eine Wohnanlage mit 29 Wohnungen errichten.

Die neue NÖ Bauordnung  in der Phase der Bürgerbegutachtung

 

Unsere unabhängige Bürgerinitiative hat sich zur Aufgabe gemacht, auf die boomende Bauaktivität von überdimensionierten Wohnanlagen im ländlichen Raum aufmerksam zu machen.

In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass sich derzeit die neue NÖ Bauordnung  in der Phase der Bürgerbegutachtung befindet: http://www.noe.gv.at/Politik-Verwaltung/Landesverwaltung/Derzeit-aktuelle-Buergerbegutachtungen/-2014-08-08_BG_Bauordnung.html  Stellungnahmen sind bis zum 8. August 2014 möglich.

Aufruf an Betroffene und Interessierte!
 
Die im ländlichen Raum derzeit boomende Bauaktivität von überdimensionierten und ortsunüblichen Wohnanlagen ist eine Novität, mit der alle Beteiligten  (Politik, Behörden, Anrainer, Gutachter,....)  bis vor kurzem noch nicht konfrontiert waren.
Eine allgemeine Überforderung macht sich bemerkbar.
Die vorliegenden Regelungen und Gesetze bzgl. Raumordnung und Bebauung reichen nicht aus, um sowohl Anrainer ausreichend zu schützen, als auch resultierende Probleme für Umwelt, Infrastruktur und soziale Gefüge zukunftstauglich zu erkennen und zu lösen.

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